634 sayılı Kanun
Kat Mülkiyeti Kanunu nedir?
Apartman ve sitelerde kat malikleri ile yöneticinin hak ve borçlarını düzenleyen temel kanundur. Aidat, ortak gider, yönetici görevleri ve kurullar bu kanuna dayanır.
- Kanun numarası: 634. Resmî metin mevzuat.gov.tr üzerinden yayımlanır.
- Yönetim planı, kanunun emredici hükümlerine aykırı olamaz; plan ve kurul kararları günlük uygulamayı şekillendirir.
- Bu yazılım, tahakkuk ve tahsilat süreçlerini bu çerçeveye uygun tutmayı hedefler; nihai yorum mahkemeye aittir.
KMK m.19
Ortak yerler ve değişiklik (m.19)
Kat malikleri binanın bakımına ve mimari bütünlüğüne özen göstermekle yükümlüdür. Ortak yerlerde önemli değişiklikler için geniş rıza gerekir.
- Ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis veya dış cephe boyası gibi işler için kural olarak kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranır.
- Mahkemece acil onarım veya güçlendirme zorunluluğu tespit edilmişse bu rıza aranmaz.
- Bağımsız bölümde anayapıya zarar verecek değişiklik yapılamaz.
- Kusuruyla ana yapıya veya diğer bölümlere zarar veren, diğer maliklere karşı sorumludur.
KMK m.20
Aidat ve ortak giderlere katılma (m.20)
Her kat maliki ortak gider ve avansa katılır. Kanun, gider türüne göre eşit veya arsa payı dağılımı öngörür; “ben kullanmıyorum” gerekçesiyle kaçınılamaz.
- Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için avans: aralarında başka anlaşma yoksa eşit paylaşılır (m.20/1-a).
- Sigorta, ortak yer bakım/koruma/güçlendirme/onarım, yönetici aylığı ve ortak tesis işletme giderleri ile avans: arsa payı oranında (m.20/1-b).
- Ortak yer veya tesisleri kullanmadığı veya ihtiyaç duymadığı ileri sürülerek pay ödemekten kaçınılamaz (m.20/c).
- Ödenmeyen gider/avans için yönetici veya diğer malikler dava açabilir, icra takibi yapabilir.
- Gider veya avans payının tamamını ödemeyen, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder (m.20 son).
- Yönetim planınızda gecikme oranı veya yöntemi ayrıca düzenlenmiş olabilir; plan metnine bakın.
KMK m.22
Kiracı ve oturanların sorumluluğu (m.22)
Dairede kira veya benzeri sebeple sürekli oturanlar, malikin ortak gider ve gecikme borcundan birlikte sorumludur; kiracının üst sınırı kira miktarıdır.
- Kiracı (veya sükna hakkı sahibi vb.) gider, avans ve gecikme tazminatından müştereken ve müteselsilen sorumludur.
- Kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira tutarı ile sınırlıdır; ödediği tutar kira borcundan düşülür.
- Borç bu yolla da tahsil edilemezse, koşulları oluşursa bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescili gündeme gelebilir.
KMK m.35
Yöneticinin başlıca görevleri (m.35)
Yönetici, kurul kararlarını uygular; bakımı sağlar; avans toplar; ödemeleri kabul eder; gereğinde dava/icra yapar; yönetici hesabı açar.
- Kurul kararlarının yerine getirilmesi, koruma/bakım/onarım tedbirleri, sigorta.
- Avans toplama (yönetim planında süre yoksa takvim yılının ilk ayı içinde), harcama bitince yeniden avans.
- Yönetim ödemelerini kabul, borçları ödeme; yetki varsa kiraları toplama.
- Borcunu ödemeyenlere karşı dava ve icra; kanuni ipotek tescili talebi.
- Paraların muteber bankada, yönetici sıfatı gösterilerek hesaba yatırılması.
- Asansörlerin aylık bakım ve yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun yaptırılması.
KMK m.36
Defter ve belgeler (m.36)
Yönetici kararları, ihtar/tebligat özetlerini ve giderleri deftere yazar; belgeleri saklar; defteri yıl sonunda notere kapattırır.
- Karar protokolleri, ihtar/tebligat özeti ve giderler tarih sırasıyla deftere işlenir.
- Defter ve belgeler dosyada saklanır; her takvim yılı bitiminden itibaren bir ay içinde noter kapanışı yapılır.
KMK m.37
İşletme projesi / bütçe (m.37)
Yıllık tahmini gelir-gider ve her malike düşen avans, işletme projesinde gösterilir; bildirim ve itiraz süresi vardır.
- Kurulca kabul edilmiş proje yoksa yönetici gecikmeksizin işletme projesi hazırlar.
- Proje: yıllık tahmini gelir-gider, m.20 esaslarına göre her malike düşen tahmini pay ve avans tutarını içerir.
- Proje maliklere veya fiilen yararlananlara imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilir; 7 gün içinde itiraz edilebilir.
- Kesinleşen işletme projeleri / ilgili kurul kararları, İİK m.68 anlamında belge sayılır.
6098 sayılı TBK m.100
Kısmi ödemede mahsup sırası (TBK m.100)
Borçlu hangi borca mahsup edileceğini bildirmezse, kanun masraf → faiz (gecikme) → asıl alacak sırasını uygular. Yazılımda tahsilat mahsubu bu sıraya uyar.
- Ödeme yeterli değilse önce dava ve takip masrafları, sonra işlemiş faizler, sonra asıl alacak düşülür.
- Aidat Defteri’nde kısmi tahsilat dağıtımı bu kurala göre yapılır (masraf → gecikme tazminatı → asıl aidat).
6698 sayılı Kanun
Kişisel veriler (KVKK)
Ad, telefon, e-posta ve borç bilgileri kişisel veridir. Yönetim ve portal, işleme amacına uygun ve güvenlikli tutulmalıdır.
- Sakin portalı kaydı ve borç görüntüleme, yönetimin meşru işlemi çerçevesinde yapılır.
- Verilerin yurt dışına aktarımı ek koşullara tabidir; ürün mümkün olduğunca yurt içi/self-hosted bildirim tercih eder.
- Haklarınız için KVKK m.11 (öğrenme, düzeltme, silme talebi vb.) ve Kişisel Verileri Koruma Kurumu başvuruları geçerlidir.
